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民事执行有争议借名买房关系究竟能否对抗法

来源: 2019年02月26日

【民事执行】有争议!借名买房关系究竟能否对抗法院的强制执行?

借名买房中借名人有充分证据证明其为房屋实际权利人的,也可对抗法院对出名人的强制执行

借名人充分举证证明其为房屋的实际产权人,在申请执行人和被执行人均表示反对的情况下,法院依旧判决驳回继续执行的诉讼请求。

那么借名买房关系究竟能否对抗法院的强制执行?其实借名人能否对抗强制执行的关键并非借名买房关系存在与否,其根本问题在于谁是房屋的真正产权人,如果借名人能够举证证明其为房屋实际权利人、被执行人仅是名义产权人,在不违反国家利益、社会公共利益的情况下,法院也可以裁定停止执行。

裁判要旨

当事人仅以存在借名买房关系为由要求停止对出名人的强制执行的,法院一般不予支持;但借名人能够举证证明其为房屋实际权利人、被执行人仅是名义产权人,在不违反国家利益、社会公共利益的情况下,法院也可以裁定停止执行。

案情简介

一、2004年3月25日,胡秀华、胡晓丽与杜春平签订《协议书》,约定由胡晓丽、胡秀华借用杜春平之名购买位于丰台区某房屋,同时约定在房产证办妥后,由杜春平将该房屋的产权过户至胡晓丽名下。签订协议后,胡秀华、胡晓丽对该房屋进行了装修并实际居住。

二、2010年5月28日,杜春平与杜超签订《存量房屋买卖合同》,以55.3万元的价格将涉案房屋卖予杜超。当月,该房屋产权登记变更至杜超名下。

三、2010年6月4日,民生银行与杜春平、杜超及其配偶王立签订了借款合同,约定杜春平向民生银行借款额度为120万元,杜超将涉案房屋作为抵押物抵押给民生银行。

四、2012年11月16日,由于杜春平未按照约定还本付息,民生银行向丰台法院申请强制执行,要求行使其涉案房屋的抵押权。执行期间,胡晓丽、胡秀华向丰台法院提出执行异议,法院最终裁定中止执行。民生银行遂向法院起诉,要求法院判令许可对涉案房屋的执行。

五、经审理查明,2011年胡秀华、胡晓丽曾两次向法院起诉,分别请求法院确认《协议书》的效力、判定杜春平与杜超之间买卖涉案房屋的行为无效,最终法院均支持了其诉讼请求。

六、北京市丰台区法院一审认为涉案房屋的实际权利人为胡晓丽、胡秀华,判决驳回民生银行的诉讼请求。民生银行不服,向北京市二中院提起上诉。北京市二中院最终判决驳回上诉,维持原判。

裁判要点

当事人仅以存在借名买房关系为由要求停止对出名人的强制执行的,法院一般不予支持;但借名人能够举证证明其为房屋实际权利人、被执行人仅是名义产权人,在不违反国家利益、社会公共利益的情况下,法院也可以裁定停止执行。

本案中,首先,法院已有判决确认杜春平与胡晓丽、胡秀华所签协议书有效、双方存在借名买房关系。其次,杜春平在明知借名买房关系存在的情况下与杜超签订买卖合同,将房屋产权登记变更至杜超名下,二人系恶意串通,该买卖行为应为无效,且北京市住房和城乡建设委员会也做出了撤销杜超房屋登记的决定。综合以上两点可以认定,该房屋的实际所有权人应当为胡晓丽、胡秀华,杜超并非该房屋的所有权人,其将涉案房屋作为抵押物抵押给民生银行没有物权基础,民生银行也就无法要求行使抵押权。综上,法院最终没有支持民生银行继续执行的诉讼请求。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:

一、借名买房存在较大风险,尤其是在法院强制执行出名人名下财产的情况下,借名人很难以买房关系对抗法院的强制执行。因此,借名买房需谨慎,尤其是要谨慎选择出名人,不仅考虑是否具有购房资格、是否符合贷款条件等政策因素,还应当对出名人的个人经济状况进行审慎考察。并且在成功借名购房后,仍应当持续关注出名人的经济状况,发现其有可能存在不能偿还借款的情况时,及时作出应对策略,将房产转移登记到其他人名下。

在房产被法院强制执行后,借名人可以另案起诉出名人,要求其赔偿相应损失。

二、借名买房关系也并非必然不能对抗法院对出名人的强制执行,如果借名人能够举证证明其为房屋实际权利人、被执行人仅是名义产权人,在不违反国家利益、社会公共利益的情况下,法院也可以裁定停止执行。

这就要求借名人有充分证据证明双方存在借名买房关系,实践中,这类证据主要包括:1、双方口头或者书面协议。口头协议具有较大的不确定性,难以举证,因此,建议当事人在采用借名买房方式时应当签署书面协议,并且在协议中明确表明双方的借名买房关系,必要时可以请第三方见证。2、房屋的实际使用和房产证持有状况。借名买房后房屋通常是由借名人实际占有并使用,应当注意的是,房屋房产证明也应当由借名人保管,以防止借名人随意处置房屋。3、除以上两点外,借名买房的合理动机、房屋日常开销(物业费、维修基金)的承担,贷款偿还状况等也是证明借名买房关系的有利证据

民事执行有争议借名买房关系究竟能否对抗法

,因此借名人应当注意保存购房手续、付款证明等相关材料。

相关法律规定

《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》

第十九条 法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中,对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行,案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系,其是房屋实际所有权人为由,要求对该房屋停止执行的,一般不予支持;申请执行人要求对该房屋许可执行的,一般应予支持。

江苏高院《执行异议之诉案件审理指南》

19、 案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系为由主张对登记在被执行人名下的执行标的停止执行的,如何处理?

人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行,案外人以其与被执行人存在借名登记关系,其系房屋实际所有权人为由,请求对该标的物停止执行并确认所有权的,原则上不予支持。但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是真正产权人,且不违反国家利益、社会公共利益的除外。在此类案件的审判实践中,要对借名登记关系成立与否从严审查,防止被执行人与案外人以此为由逃避债务、规避执行。

法院判决

北京市丰台区法院判决认定:人民法院已经发生法律效力的裁判文书对当事人具有法律效力。人民法院生效裁判文书确定了如下事实:胡晓丽、胡秀华与杜春平签订的《协议书》,属当事人真实的意思表示,不违反法律规定,已经由人民法院生效裁判认定为有效;购买涉案房屋的购房款、契税、公共维修基金等费用的票据均在胡晓丽、胡秀华手中;《协议书》签订后,胡晓丽、胡秀华对房屋进行了装修并实际占有使用至今;涉案房屋虽为经济适用房,但已经符合上市交易条件,可以办理过户。上述人民法院生效裁判认定的事实足以说明,涉案房屋的实际权利人应是胡晓丽、胡秀华。胡晓丽、胡秀华之所以无法将涉案房屋过户至自己名下,原因正是在于杜春平将涉案房屋抵押给民生银行,涉案房屋上被设立了抵押权所致。虽然民生银行在涉案房屋上设定了抵押权,但杜春平与杜超之间买卖的民事行为(该行为也是涉案房屋权属登记在杜超名下的原因行为)已经被人民法院生效判决认定为无效。而且民生银行在对杜春平、杜超提出的抵押物的权属状况进行审查时,曾委托评估机构到涉案房屋进行过评估,民生银行应当对涉案房屋的实际权属情况有所了解,在设定抵押权时,民生银行亦应对涉案房屋的权属情况进行更为审慎地审查。其与杜春平、杜超的借款协议及抵押权纠纷,可通过另行诉讼的方式予以解决。

北京市二中院认为:根据已生效民事判决的认定,杜春平与胡晓丽、胡秀华所签协议书有效,杜春平与杜超之间买卖涉案房屋的民事行为无效,由此,杜超不能取得涉案房屋的所有权,且北京市住房和城乡建设委员会做出了撤销杜超房屋登记的决定。因此杜超将涉案房屋作为抵押物抵押给民生银行没有物权基础,民生银行现要求行使对该房屋的抵押权,无法实现。胡晓丽、胡秀华虽然没有办理房屋的产权过户手续,但根据以上事实,其应当作为涉案房屋的实际所有权人。民生银行要求继续对涉案房屋强制执行,缺乏法律依据,其上诉理由不能成立,对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。

案件来源

北京市第二中级人民法院[(2013)二中民终字第17142号]

借名买房有风险!借名人不能对抗法院对出名人的强制执行!

法院强制执行登记在出名人名下房屋的,借名人以其是房屋实际所有人为由要求停止执行的,法院不予支持

阅读提示

房屋买卖交易中,当事人受限购政策、贷款条件等因素的影响,有时会选择借名买房的方式以促成交易顺利进行。但由于借名买房中房屋登记在出名人名下,因此存在较大风险,风险之一即借名买房关系不能对抗法院的强制执行。本文引用的案例中,当事人借名买房后,因出名人欠债未还,被法院查封了名下的所有房产,其中包括实际归借名人所有的房产。借名人以其是房屋实际所有人为由请求法院停止执行,即便出名人在法庭上认可借名人关于房屋所有权的主张,法院最终也没有支持借名人的诉讼请求。

案情简介

一、陈伯江因政策及军人身份限制无法办理按揭贷款手续,遂与杨帆约定以杨帆的名义办理贷款购买房屋。

二、2001年5月31日,杨帆与北京银信兴业房地产开发有限公司签订商品房买卖合同,约定由杨帆购买该公司开发建设的108号房屋,房款总元。108号房屋登记在杨帆名下,后陈伯江以本人名义办理入住手续并装修。该房屋一直由陈伯江及家人居住。

三、根据法院生效判决及相关公证文书,杨帆欠梅林债务元,欠贾志宇债务元。2005年7月,因杨帆未按期偿还前述债务,贾志宇、梅林分别向法院申请强制执行。同年9月15日,法院查封了杨帆名下108号房屋,随后发出通知决定依法评估、拍卖。

四、在先后两次在向法院提出执行异议被裁定驳回后,陈伯江于2011年向法院提起执行异议之诉,以自己为108号房屋的所有人为由,要求法院停止对108号房屋的执行。海淀区法院一审判决驳回诉讼请求,陈伯江不服,提出上诉,北京市一中院二审判决发回重审。

五、海淀区法院经重新审理依然判决驳回诉讼请求,陈伯江向北京市一中院提起上诉,北京市一中院最终判决驳回上诉,维持原判。

败诉原因

借名买房关系不能对抗法院的强制执行,即当法院强制执行出名人名下的房产时,借名人以二人之间存在借名买房关系,该房屋实际为借名人所有为由,申请法院停止执行的,法院将不予支持。

本案中,陈伯江以杨帆名义购房,杨帆所欠债款虽与陈伯江无关,但由于房屋登记在杨帆名下,在杨帆未能如约偿还借款、债权人申请强制执行时,法院查封杨帆名下的108号房屋并决定择日拍卖于法有据,陈伯江不能以二人之间的约定对抗法院的强制执行,因此,法院最终判决驳回陈伯江的诉讼请求。

败诉教训、经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:

1、借名买房需谨慎,尤其是要谨慎选择出名人,不仅考虑是否具有购房资格、是否符合贷款条件等政策因素,还应当对出名人的个人经济状况进行审慎考察。

并且在成功借名购房后,仍应当持续关注出名人的经济状况,发现其有可能存在不能偿还借款的情况时,及时作出应对策略,将房产转移登记到其他人名下。

2、借名买房关系不能对抗法院的强制执行,在房产被法院强制执行时,借名人只能另案起诉出名人,要求其赔偿相应损失。(但也有地方法院认为在确有证据证明被执行人仅是名义产权人、执行异议申请人才是真正产权人,且不违反国家利益、社会公共利益的,法院可以裁定停止执行。)

法院判决

本院认为:法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中,对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行,案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系,其是房屋实际所有权人为由,要求对该房屋停止执行的,一般不予支持;申请执行人要求对该房屋许可执行的,一般应予支持。本案中,人民法院依据公证债权文书依法对诉争房屋进行了查封,属于对生效法律文书中金钱债权的执行,在执行查封过程中,陈伯江以其与被执行人杨帆之间存在借名买房关系为由要求停止对诉争房屋的执行,于法无据,本院不予支持。

金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持。在诉争房屋被查封后,陈伯江与杨帆通过另行诉讼对诉争房屋达成的确权调解书,属于执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书。陈伯江以此为据要求对诉争房屋停止执行,本院不予支持。

案件来源

陈伯江与杨帆等案外人执行异议之诉二审民事判决书[北京市第一中级人民法院(2015)一中民终字第04224号]。

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